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熱點(diǎn)城市“地王”頻出，給供求關(guān)系基本平衡、局部地區供求過(guò)剩的樓市平添了幾把“虛火”。以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項目，在過(guò)度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的同時(shí)，也增添了未來(lái)市場(chǎng)運行的不確定性�？紤]到資金面寬松效應在供給和需求端的不對等，當前熱點(diǎn)城市“地王”項目頻出助長(cháng)樓市風(fēng)險，值得高度警惕。
年初以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，可能更多受到投資投機性需求回潮的驅動(dòng)。去年以來(lái)，中央及地方出臺的一系列穩定住房消費政策措施，無(wú)論是稅費減免，還是貸款成數和利息下降，對城市合理的剛性住房需求和改善性住房需求而言，優(yōu)惠程度都遠不能彌補住宅總價(jià)上漲的缺口。因此，市場(chǎng)的急劇升溫，不排除是市場(chǎng)投資投機性資金大幅炒作的結果。而房地產(chǎn)中介“首付貸”、“過(guò)橋貸”的推波助瀾，樓盤(pán)熱銷(xiāo)造勢在微信圈和互聯(lián)網(wǎng)上的廣泛傳播，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)緊張氣氛，顯著(zhù)提升房?jì)r(jià)上漲預期。2016年1月至4月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)36.5%，較上年同期回升41.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)55.9%，較上年同期回升59個(gè)百分點(diǎn)，反映出“量升價(jià)漲”的運行態(tài)勢。若剔除非熱點(diǎn)城市去庫存影響，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格漲幅驚人。2016年4月末，深圳、上海、南京、廈門(mén)、北京、合肥等熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比分別上漲63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性急劇升溫，嚴重扭曲了市場(chǎng)正常供求關(guān)系，造成熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供不應求的假象。截至2016年5月末，全國各種形式的“地王”項目已經(jīng)超過(guò)150宗，較上年同期出現明顯增長(cháng)。在當前資金面整體寬松背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本下降，融資渠道拓寬，賬面“不差錢(qián)”，因而可以動(dòng)用巨資競相追逐地價(jià)，不斷刷新土地“溢價(jià)率”指標，導致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現“面粉貴過(guò)面包”這一“水漲船高”現象，并誘發(fā)了市場(chǎng)恐慌性需求。
如果冷靜理性地思考，那么不難發(fā)現當前“地王潮”存在“拔苗助長(cháng)”熱點(diǎn)樓市的風(fēng)險。一方面是投資投機性需求無(wú)法支撐“地王”項目順利建成銷(xiāo)售。我國住宅投資投機性需求以變現獲利為主要特征，不僅與“地王”項目形成激烈競爭，而且也存在“搭便車(chē)”變現現象。另一方面是資金面寬松效應在供給方和需求方存在不對等，加劇供求失衡。在目前社會(huì )融資格局下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房群體在資金融通便利、成本和規模上存在不對等效應。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用較小資本金撬動(dòng)大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，可以非理性競拍土地價(jià)格，但購房群體融資規模依然要受到家庭收入水平制約，導致資金面寬松效應在需求方的作用要明顯小于供給方，主要表現在“地王”項目建成后住宅銷(xiāo)售價(jià)格對普通家庭購買(mǎi)力的過(guò)度偏離，增加了未來(lái)市場(chǎng)供求失衡的可能性。
歷史上大多數“地王”項目都“叫好不叫座”，“地王潮”抑或是“地王套”雖然在很短的時(shí)間內可以推高樓市價(jià)格，通過(guò)誘發(fā)房?jì)r(jià)上漲預期加快住宅銷(xiāo)售，但中長(cháng)期看將加劇住宅市場(chǎng)供求失衡狀況，顯著(zhù)增加市場(chǎng)運行脆弱性，導致金融風(fēng)險高度聚集。
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