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當前樓市是非理性繁榮嗎？
中金研究團隊在一篇《關(guān)于中國房地產(chǎn)八個(gè)被忽視的真相》的文章中，羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負債率低等，認為一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飆漲可能還要持續一段時(shí)間。海通證券的研究報告《從中國一線(xiàn)城市可買(mǎi)半個(gè)美國說(shuō)起》中，則將目前飛漲的房?jì)r(jià)解讀為非理性繁榮，認為人口結構、人口流動(dòng)、售租比、寬松貨幣、城市住房高空置率等，映射出房?jì)r(jià)已是強弩之末，未來(lái)會(huì )面臨日本路徑與俄羅斯路徑的風(fēng)險釋放問(wèn)題，即日本路徑為日元穩定、房?jì)r(jià)大跌，俄羅斯路徑為盧布貶值、房?jì)r(jià)相對穩定。
房?jì)r(jià)泡沫：經(jīng)濟的風(fēng)險邀請函
危言聳聽(tīng)也好，杞人憂(yōu)天也罷，去年率先躁動(dòng)的深圳房產(chǎn)價(jià)格上升，正顯露高房?jì)r(jià)背景下的經(jīng)濟轉型之艱。
數份官方報告顯示，無(wú)論是高端的深圳南山區，還是低端的龍崗區，實(shí)體產(chǎn)業(yè)都呈現潰敗跡象。深圳南山區情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業(yè)發(fā)展動(dòng)能正在衰竭，在金融、地產(chǎn)和基建火爆的同時(shí)，2015年工業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的表現均不及預期。就工業(yè)而言，企業(yè)產(chǎn)品內銷(xiāo)不振導致企業(yè)擴大生產(chǎn)意愿不足，企業(yè)盈利能力明顯下滑，企業(yè)運營(yíng)成本快速上升，工業(yè)企業(yè)虧損面達到34.8%，部分企業(yè)遷出現象持續。
深圳實(shí)體經(jīng)濟出現的不良跡象，與房?jì)r(jià)飆升直接相關(guān)。一般而言，地區房?jì)r(jià)增速可能會(huì )在各種因素干擾下出現短期大幅上漲的情況，但長(cháng)期而言難以大幅脫離當地全要素生產(chǎn)率的邊際增速及其預期，過(guò)度偏離就會(huì )造成存量財富再分配。
住房擁有率過(guò)猶不及
目前值得反思的恰恰就是高住房擁有率問(wèn)題。過(guò)度強調高住房擁有率，未必有利于社會(huì )的發(fā)展趨勢。將“居者有其屋”解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型的農耕定居的重農觀(guān)念，農耕社會(huì )定居制度動(dòng)因是“穩定壓倒一切”，把人通過(guò)定居鎖定在方尺之間，降低人口區域流動(dòng)性，最大限度地防止人口流動(dòng)。
更重要的是，住宅對每個(gè)家庭都是一筆重資產(chǎn)，家庭財富主要以不動(dòng)產(chǎn)沉淀，在增加個(gè)體負擔的同時(shí)，也強化了社會(huì )的剛性風(fēng)險，因為個(gè)體的生存空間會(huì )被家園所限定，個(gè)體生存選擇自由權也被限定。
顯然，人口遷徙受到嚴格管制的社會(huì )，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對求變創(chuàng )新的排斥。當前國內高達90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的成本。試想，國民的主要財富用在了置業(yè)，負債也主要為了置業(yè)，這對創(chuàng )新及其需要的動(dòng)力而言，就意味著(zhù)某種形式的禁錮。
一個(gè)人口流動(dòng)性高的地區和國家，住房擁有率相對較低是一種開(kāi)放包容心態(tài)的自然流露。發(fā)達國家的居民住房擁有率為65%左右。去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來(lái)最低，英國為64%左右，法國為65%。同時(shí)，發(fā)達國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如“80后”的住房擁有率為40%左右，“90后”則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動(dòng)力的跨地域流動(dòng)有很大關(guān)系，而年長(cháng)勞動(dòng)力住房擁有率高，源自勞動(dòng)力的流動(dòng)強度隨年齡而逐漸下降。
英國華威大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授A(yíng)ndrewOswald等的研究發(fā)現，如果一個(gè)地區的住房擁有率提高一倍，那么失業(yè)率也將提高一倍。事實(shí)也證明，創(chuàng )新能力和綜合競爭能力強的國家，住房擁有率一般都在60%～65%。將住房擁有率保持在合理水平，可能會(huì )對經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和生產(chǎn)力發(fā)展提供更好支持。理由有以下幾個(gè)方面：
一、適度的住房擁有率帶來(lái)了勞動(dòng)力市場(chǎng)的活躍。勞動(dòng)力市場(chǎng)的活躍對豐富一個(gè)社會(huì )的存量知識，特別是波蘭尼所言的意會(huì )知識，具有非常顯著(zhù)的優(yōu)勢，同時(shí)勞動(dòng)力跨區域優(yōu)化配置，增加的意會(huì )知識會(huì )動(dòng)態(tài)地生產(chǎn)新知識，豐富社會(huì )顯性知識，提高知識生產(chǎn)速度和普及程度，創(chuàng )新能力強的國家和地區都依賴(lài)于當地的知識厚度和生產(chǎn)知識的速率。
二、適度的住房擁有率降低了市場(chǎng)優(yōu)化配置要素資源的成本，提高了經(jīng)濟社會(huì )的運作效率。擁有住房的勞動(dòng)力跨區遷徙成本相對較高，而暫時(shí)采取租房居住的勞動(dòng)力的跨區遷徙成本相對較低，便于勞動(dòng)力跨區、跨境優(yōu)化配置，提高了公司尋找合適勞動(dòng)力的概率。
三、適度的住房擁有率，有利于建立務(wù)實(shí)開(kāi)放的社會(huì )基礎。最具創(chuàng )新能力和進(jìn)取精神的中青年，具有較強遷徙和流動(dòng)的能力，映射著(zhù)一國最具活力的群體和主要價(jià)值創(chuàng )造者具有充分的選擇自由，這使得人口遷徙和移民成本較低的國家，更具包容性和開(kāi)放性。
總之，中國90%的住房擁有率與許多城市20％以上的住房空置率并存，并不是一種正�，F象，合理的住房擁有率才有利于社會(huì )的創(chuàng )新發(fā)展。
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